Acheter un logement au Portugal n’est pas toujours aisé mais ce n’est pas impossible. Il faut trop réfléchir avant de faire ce pas. Dans le but de vous aider, on vous propose une liste non exhaustive de points auxquels il faut faire attention avant l’achat d’un bien immobilier au Portugal.
1- L’emplacement
Il est important de prendre le temps de découvrir les différentes régions du Portugal qui s’offrent à vous, puis les petites villes de cette région, et enfin les quartiers avant de prendre une décision d’achat. Pesez-vous plusieurs questions avant de prendre votre décision :
- Une région avec de hautes chaleurs me convient ?
- La proximité de la mer est-elle indispensable pour moi ?
- Est-ce que je préfère être dans une grosse ville ou à la campagne ?
- La pluie est rédhibitoire pour moi ?
- Est- ce que j’ai besoin de vivre près d’un aéroport ?
- Est-ce que mon budget est en adéquation avec la région ? Etc.
Il est important de se balader dans les environs du bien que vous désiriez acheter pour découvrir le secteur et voir les infrastructures et les services aux alentours tels que :
- Les routes et les autoroutes à proximité.
- Les transports en commun (l’aéroport, la gare, les stations de bus).
- Les supermarchés et les commerces.
- Les écoles.
- Les hôpitaux.
Enfin, par rapport au bien lui-même, essayez de penser à vérifier les points suivants, à savoir le bruit, le voisinage, l’exposition solaire, la fréquentation, etc.
2. Les documents et les plans de la maison
Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, l’avocat n’a pas la même « importance » qu’en France. Il intervient principalement au moment de la signature de la vente. C’est à vous ou un notaire de vérifier les papiers de type cadastres, actes de propriété etc. Soyez vigilant sur certains points :
- Vérifier que le bien désirée est libre de saisies et hypothèques. Vérifiez cela auprès du « Conservatória de Registo Predial ».
- Vérifier que le bien désirée est libre d’héritier, s’il n’y a pas un contrat de location ou usufruit par une tierce personne. Vous pouvez vérifier cette information au « Conservatório do Registo Predial »,
- Vérifier que le paiement de l’IMI est bien à jour au moment de l’achat.
En ce qui concerne les plans, il faut vérifier auprès de la mairie que :
- La construction est légale.
- Le logement possède la licence d’habitation (licença de utilização).
- Si toutes les annexes, piscine, terrasse ont bien été validées.
En obtenant ces informations vous pouvez éviter la surprise d’acheter un bien avec des travaux à légaliser.
3- L’état intérieur et extérieur de la maison
Il est important d’identifier l’état de la construction intérieure et extérieure du logement. Changer un sol ou peindre un mur ne sont pas graves mais les problèmes d’infiltration et d’humidité sont eux plus compliqués à résoudre avec des coûts qui peuvent être élevés. Ainsi, il est très important vérifier à la fois l’extérieur, les parties communes et l’intérieur du logement pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Soyez attentif aux fissures, signes d’humidité, manque d’azulejos, état des installations d’eau, d’électricité, etc.
En cas de doute, on vous conseille de faire appel à un professionnel pour qu’il vérifie cela avant l’achat. On insiste sur les problèmes d’humidité et d’infiltration parce qu’ils sont assez récurrents dans les biens immobiliers au Portugal.
4- Le budget
Il est important de bien budgétiser les charges et les frais mensuels que vous aurez pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Parmi ces charges et ces frais on trouve notamment l’eau, le gaz, l’électricité, la télévision’ internet, etc.
Veuillez noter que l’électricité et les abonnements télévision-internet sont plus chers au Portugal qu’en France. On insiste sur l’importance de budgétiser l’électricité puisque de nombreux logements n’ont pas de chauffage central mais plutôt des chauffages électriques ou une climatisation réversible, engendrant des coûts en électricité non négligeables. En plus, le prix de l’électricité est plus élevé au Portugal qu’en France.
5- Les taxes immobilières
Au Portugal, le transfert du bien immobilier se fait auprès d’un avocat ou d’un bureau d’enregistrement foncier appelé « casa pronta » qui confirme l’exactitude des documents liés à l’achat du bien immobilier au Portugal et veille aux paiements des impôts correspondants dont trois principaux l’IMT, l’IMI ainsi que l’Imposto do selo.
L’IMT nommé « Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis » est la taxe municipale sur le transfert de biens immobiliers. Le calcul de l’IMT se base sur la plus élevée des deux valeurs suivantes à savoir la valeur patrimoniale imposable du bien et la valeur déclarée dans l’acte de vente. La plus élevée de ces valeurs est soumise à un taux fixé annuellement. L’IMT doit être payée chez un notaire au moment de l’acte de vente. Notez qu’il existe une exonération de l’IMT lorsque le bien immobilier est de moins de 92.407€ sur le continent portugais. Le montant de l’IMT oscille entre 0% et 8 % du montant de l’achat de l’immobilier.
En ce qui concerne l’IMI nommé « imposto municipal sobre imoveis », c’est l’équivalent de l’impôt foncier et de la taxe habitation français réunis. L’IMI est payé d’une manière annuelle au Portugal par les propriétaires. Il est calculé en fonction de la valeur imposable du bien. Le taux de l’IMI est établi par la municipalité où la propriété est située.
Notez aussi le droit de timbre nommé « imposto de selo » sur la transaction qui est de 0,8% de la valeur de vente du bien qui est incluse dans l’acte de vente.
Parmi les autres frais à prévoir, vous aurez aussi l’évaluation de la propriété nommé « avaliação do imóvel » qui est obligatoire si vous faites un crédit. En effet, la banque avant de vous donner un crédit va faire une évaluation de votre logement désirée par un expert en estimant la valeur du bien. Le montant de l’évaluation varie en fonction des banques mais en général il faut compter entre 200 et 400€.
Finalement, pensez aussi aux frais de registre honoraires de l’avocat ou du bureau d’enregistrement foncier. Il faut compter au minimum 700€.
